Как будет работать обратная ипотека в Армении, и что получат наследники

ЕРЕВАН, 29 сентября. Новости-Армения. С внедрением в Армении с 1 января 2027 года обратной ипотеки, пенсионеры получат новый финансово-правовой инструмент. Он позволит людям, достигшим пенсионного возраста, получать регулярные выплаты под залог собственной недвижимости, продолжая жить в ней.

Закон предусматривает ряд механизмов защиты собственника, в том числе ограничения по процентной ставке, обязательную предварительную консультацию и страхование, а также защиту наследников от взыскания задолженности за счет другого имущества.

Разбираемся, что представляет собой обратная ипотека, кому она будет доступна, как будут осуществляться выплаты и что произойдет с недвижимостью после смерти владельца.

Что такое обратная ипотека и зачем она нужна?

Обратная ипотека - это особый вид кредитного договора для собственников определенных видов недвижимости, которые достигли установленного законом возраста для получения трудовой пенсии.

В отличие от классической ипотеки, при которой заемщик ежемесячно погашает основной долг и проценты, здесь механизм работает в обратном направлении: кредитная организация осуществляет выплаты владельцу недвижимости, которая становится обеспечением по кредиту. При этом собственник продолжает жить в своей квартире или доме.

Таким образом, механизм дает возможность использовать принадлежащую человеку недвижимость как источник дополнительного дохода без ее продажи или сдачи в аренду.

Какая недвижимость может считаться предметом обратной ипотеки?

Это может быть квартира, жилой дом, садовый дом или дача. На момент заключения договора недвижимость не должна быть обременена правами третьих лиц.

Законом также установлены специальные требования для недвижимости, находящейся в общей собственности. Все собственники должны соответствовать установленному возрастному критерию и выступать сторонами соответствующих правоотношений.

Участие в программе является добровольным - решение о заключении договора принимает сам собственник.

Какие гарантии получат пенсионеры?

За ними сохраняется право собственности на недвижимость в период действия договора. При этом закон устанавливает ряд механизмов, которые должны обеспечить осознанное принятие решения и снизить риски для заемщика.

В частности, предусмотрены:

- обязательная консультация не менее чем за десять дней до заключения договора;

- предоставление информации об условиях договора, процентной ставке, расходах на обслуживание, страхование, оценку и других связанных с обратной ипотекой затратах;

- письменное подтверждение заемщиком получения соответствующих разъяснений;

- фиксированная процентная ставка;

- ограничение ее максимального размера;

- оценка залоговой недвижимости;

- обязательное страхование предусмотренных законом рисков;

- ежегодное предоставление заемщику письменной информации об остатке обязательства, произведенных выплатах и порядке расчета задолженности.

Годовая процентная ставка по обратной ипотеке не может превышать минимальную фактическую годовую процентную ставку по жилищным ипотечным кредитам, предлагаемым банками и кредитными организациями Армении на момент заключения договора.

Как будут рассчитываться выплаты?

Конкретный размер выплат законом не устанавливается. Он определяется условиями договора между кредитором и собственником недвижимости.

На размер выплат могут влиять: стоимость залоговой недвижимости, возраст заемщика, характеристики объекта и другие предусмотренные условиями кредитования факторы.

Таким образом, владельцы разных объектов недвижимости могут получать разные суммы.

При этом закон устанавливает еще одно важное условие: 80% средств, получаемых в рамках обратной ипотеки, должны расходоваться исключительно безналичным способом с банковского счета, указанного в договоре.

В каких случаях договор может утратить силу?

Договор обратной ипотеки может быть прекращен до смерти заемщика, в частности, если собственник полностью погасил накопившиеся обязательства перед кредитором.

Договор также может прекратиться при отчуждении заложенной недвижимости или установлении судом факта постоянного проживания собственника в другом месте.

В период действия договора заемщик обязан постоянно проживать в заложенной недвижимости, обеспечивать ее надлежащее состояние и не совершать без согласия кредитора действий, способных привести к снижению ее стоимости.

Что будет с квартирой после смерти владельца?

После смерти собственника наследникам предоставляется возможность сохранить недвижимость.

Правопреемник может в течение шести месяцев полностью погасить обязательства перед кредитором. В этом случае необходимость реализации кредитором заложенного имущества отпадает, и недвижимость может остаться у наследников.

Одновременно закон защищает собственника и наследников от ситуации, при которой задолженность по обратной ипотеке придется погашать за счет другого имущества.

Их ответственность ограничена суммой, полученной от реализации заложенной недвижимости. Если вырученных средств окажется недостаточно для полного погашения задолженности, кредитор не сможет взыскать оставшуюся сумму за счет другого имущества собственника или наследников.

Если же после реализации недвижимости и погашения задолженности, процентов и предусмотренных расходов останутся средства, они подлежат передаче собственнику либо его наследникам.

Почему банки заинтересованы в таком продукте?

Для кредитных организаций обратная ипотека представляет собой долгосрочный кредит, обеспеченный под залог недвижимости. Также это возможность, в частности, заработать на процентах и потенциальной прибыли от секьюритизации, снизить операционные издержки, уменьшить дополнительные риски.

Нужно ли платить налог с полученных денег?

Нет. С 1 января 2027 года выплаты, получаемые физическим лицом в рамках договора обратной ипотеки, не будут включаться в доход, облагаемый подоходным налогом.

Соответствующие изменения внесены в Налоговый кодекс Армении.

Что нужно для практического запуска обратной ипотеки?

Для практического запуска механизма потребуется применение предусмотренных законодательством процедур оценки, страхования и оформления договоров, а конкретные условия обратной ипотеки - размер выплат, связанные расходы и другие параметры - будут определяться условиями предложений кредитных организаций и договора с заемщиком.

Важно!

Обратная ипотека дает пенсионерам возможность превратить стоимость принадлежащей им недвижимости в дополнительный источник средств, не продавая жилье и продолжая в нем жить.

Однако это долгосрочное финансовое обязательство, непосредственно связанное с судьбой недвижимости и будущими имущественными правами наследников. Поэтому перед заключением договора важно оценить процентную ставку, размер и продолжительность выплат, расходы на страхование и обслуживание, условия досрочного прекращения договора и последствия для наследников.

Материал подготовлен в рамках совместного проекта "Финансовая грамотность" АМИ "Новости-Армения" и Центра по содействию потребителям Центрального банка Армении.